چكيده[1]

مسكن در ميان نيازهاي مختلف انسان يكي از عوامل تعيين كننده و زندگي او مي‌باشد و كميت و كيفيت و شرايط مكاني آن با روح و روان و سلامتي انسان ارتباط مستقيمي دارد. آمار قبل از انقلاب و بعد از آن مخصوصاً تهيه‌كنندگان برنامه‌هاي دوم و سوم مسكن، به اهميت اين نكته توجه كافي مبذول نكرده‌اند.

به عنوان مثال برنامه دوم تعداد واحداي مسكوني مورد نياز را 5/2 ميليون واحد برآورد مي‌كند. وزارت مسكن و شهر‌سازي تنها براي ساختن 5 درصد آن متعهد مي‌شود و 95 درصد بقيه را بعهده بخش خصوصي قرار مي‌دهد. بخشي كه نه تعريفي از آن بدست داده شده و نه تكليفي براي آن مقرر شده است. نمونه محصول كار 6 ساله اين بخش برج‌سازي شمال تهران است كه مشكلات قابل توجهي دارد.

در كشورهاي اورپاي غربي حداقل با 4 نوع سياست به اين امر پرداخته‌اند و غالب آن كشورها در سياست‌هاي خود بصورت نسبي موفق بوده‌اند. اين چهار نوع سياست‌گذاري عبارت بوده از: 1. دست راستي (راست‌گرا) 2. دست چپي (چپ‌گرا) 3. ميانه‌رو 4. تاجريزم، كه هر كدام بنحوي توانسته‌اند در زمينة تأمين نيازهاي مسكوني به نتايج نسبي قابل قبول برسند.

اين مقاله بر آن است كه اين سياست‌ها را به صورت كلي با سياست‌هاي برنامه‌هاي دوم و سوم مقايسه و اميد مي‌رود نتايجي كه بدست مي‌آيد قابل استفاده در سياست‌گذاري مسكن باشد.

طي اين مقاله جمعيت و خانوار و تعداد واحدهاي مسكوني در سال 1375 و كمبودهاي مسكن در سطح كشور بررسي شده است. با توجه به جدول شماره (1) تعداد 68482 واحد، چادر كپر و آلونك هستند و چنين واحدهايي نمي‌توانند در مقابل زلزله پايداري داشته باشند. با توجه به جدول شماره (2) كمبود مسكن در سال 1375 برابر بوده با 696/117 واحد.

سپس پيش‌بيني جمعيت تا سال 1400 با توجه به منابع موجود معمول گرديده و بر هماهنگي بين وزارت خانه‌ها در امر مسكن و نظارت بر چگونگي هماهنگي تأكيد شده است و عناوين اجزاء اصلي مسكن مطرح شده و در اين باره قوانين و مقررات هماهنگ مورد نظر قرار گرفته است.

طي اين بررسي بصورت كوتاه موضوع درآمد جمعيت ايران مورد بررسي قرار گرفته است و در اين باره عدم تطابق قيمت برجها با متوسط درآمد مردم مورد نظر بوده و اينكه برجها براي ثروتمندان ساخته مي‌شود و بسياري در آنها خالي است ولي از سوي دولت به اين نكته توجهي نمي‌شود.

سپس مشكلات برجسازي مورد تجزيه و تحليل قرار گرفته است.

طي عناوين بعدي سياست‌گذاري مسكن در اروپاي غربي و انگليس مورد بررسي قرار گرفته و سعي شده تجزيه تحليل مربوط به اين بررسي با سياست‌هاي مسك ايران مقايسه شود. بعنوان مثال سياست خصوصي در انگلستان كه طي آن به خريداران بناهاي مسكوني وام با درصد سود بسيار پائين اختصاص مي‌يابد و يا اينكه طي برنامه خصوصي سازي سازندگان بخش خصوصي تعريف و براي هر كدام تكاليف معيني تعيين مي‌شده است و قوانين مشخصي براي كار آنها معين مي‌شده است. چنين سياست‌هائي در ايران نيز قابل عمل است. يا اينكه سياستمداران مسكن در كشورهاي اروپائي سعي مي‌كنند بين واحدهاي ملكي و استيجاري از نظر تعداد آنها، تعادل ايجاد كنند. نكته مهم اينكه سياست‌گذاري مسكن در اروپاي غربي بفكر رفاه مردم هستند و هر گونه گرايش سياسي داشته باشند باز در رابطه به كنترل بخش خصوصي و كنترل قيمت ساختمانهاي ملكي و استيجاري اقدامات مؤثري انجام مي‌دهند. مؤسسات مالي آنها با درصدهاي سود و بسيار پائين بخش بزرگي از قيمت واحد مسكوني را به خريداران وام مي‌دهند و   درآمد ماهانه آنها را در دراز مدت بعنوان اقساط دريافت مي‌كنند و قيمت ملك از سوي مهندس مؤسسه مالي تعيين مي‌شود و مالك ساختمان حق اعتراض به آن قيمت ندارد. [2]

در سياست‌هاي مسكن ايران تنها برنامه‌هاي پنجساله مسكن با برنامه‌هاي كشورهاي اروپائي قابل مقايسه است. در اين باره نحوه سرمايه‌گذاري دولت در امر مسكن قبل و بعد از انقلاب، مورد بررسي قرار گرفته است.

و همچنين سياست (پاك) پس‌انداز- انبوه‌سازي و كوچك‌سازي مورد تحليل قرار گرفته است. اين زمينه با سياست‌هاي اروپائي قابل مقايسه نيست و چنين نتيجه‌گيري شده كه از ميان سياست‌هاي فوق پاره‌اي موفق و پاره‌اي ديگر ناموفق بوده است. وام مسكن در بانك مسكن براي خريد يك واحد 75 متري كافي نيست و 24 درصد سود دارد كه تقريباً وام دريافتي دو برابر شده و در مدتي كوتاه بايد پرداخت شود.

ساختمانهاي اجاره بشرط تمليك كه از سوي وزارت مسكن و شهرسازي تعقيب مي‌شوند نتوانسته در قيمت ساختمانهاي ساخته شده از سوي بخش خصوصي تأثيري بجاي گذارد. و همچنان مسكن اقشار محروم كم‌درآمد بدون متولي باقي مانده است.

مشكل بزرگ ديگر ساختمانهايي است كه روي پايه آجري ساخته شده‌اند و بدون اسكلت فلزي يا بتني هستند و برابر آمارهاي موجود 60 درصد ساختمانهاي تهران و تبريز چنين هستند و نتيجه اينكه اينگونه ساختمانها در مقابل زلزله پايداري ندارند و سرعت و پايداري آنها پروژه بسيار بزرگي است كه همت شهرداريها و وزارت مسكن و شهرسازي را طلب مي‌كند.

تخريب ساختمانهاي موجود نيز مشكل ديگري است كه ساختمانهاي 1 و 2 و 3 طبقه بتن آرمه و اسكلت فلزي را تخريب مي‌كنند و بجاي آن ساختمانهاي 7 طبقه مي‌سازند كه چنين امري نقض كامل منابع ملي است.

طي اين مقاله مشكلات مسكن در 18 شماره دسته‌بندي شده است و راه حلها نيز به آن 18 مورد پاسخ داده‌اند.

در انتهاي راه حلها سياستهاي بارز كشورهاي اروپائي مطرح شده است كه مي‌تواند در سياستگذاري مسكن مورد استفاده سياستگذاران مسكن كشور قرار گيرد.

مقدمه:

سياست و خط‌مشي، رويه، انديشه و تفكري است كه در سطوح مختلف يك جامعه به منظور حل مسائل: جوامع انساني، بكار مي‌رود. سازمان‌هاي مختلفي كه در يك كشور در خدمت نياز جامعه هستند هر كدام سياست‌هايي را جهت رفع انواع نيازهاي مردم بكار مي‌برند. سياست‌ها معمولاً راهنماي معيارهاي نقد سياست‌ها در اين مقاله بشرح زير است:

در اين‌باره معيار با نيازهاي شهري ارتباط برقرار مي‌كند سياستي كه بتواند به نيازها انسانها در دراز مدت پاسخ مثبت بدهد سياست خوبي تلقي مي‌شود.

در اين باره نيازها بصورت كلي عبارتند از: كار-  مسكن- تفريح و ورزش- آموزش و بهداشت صنعت و كشاورزي توريسم- فرهنگ- شبكه‌هاي تأسيسات شهري و ارتباطات جمعي … در اين مقاله سعي شده است با توجه به دسته‌بندي فوق سياست مسكن در ايران و اروپا مورد نقد بررسي قرار گيرد.

مديران سطح بالا است و از طريق مراجع قانوني به تصويب مي‌رسند و در اختيار مجريان قرار مي‌گيرند و مراجع قانوني از مجريان مي‌خواهند كه براي اجراي قوانين مورد نظر، مطالعاتي انجام دهند و آنها را پس از تهيه صورت اجرايي قانون به تصويب هيئت دولت برسانند. طي اين فرآيند مي‌بايد هماهنگي‌هاي لازم بين وزارتخانه‌هاي مختلف در زمينه محتواي اجرائي قانون مورد نظر ايجاد گردد. سياست‌هاي مسكن در زمينه‌ رفع نيازهاي مسكوني مردم بكار مي‌رود. نياز مسكوني يكي از اساسي‌ترين نيازهاي انساني بشمار مي‌رود كه در قانون اساسي حكومت محترم جمهوري اسلامي ايران به آن پرداخته شده و دولت مكلف به رفع اين نياز به ترتيب مقتضي است.

در ايران سياست‌هاي مسكن معمولاً در برنامه‌هاي عمراني 5 ساله دولت، ديده مي‌شوند. در سه برنامه‌اي كه بعد از انقلاب تهيه شده در اين باره بصورت‌هاي مختلف سياستگذاري شده است. در نهايت در برنامه سوم مقادير مورد نياز واحدهاي مسكوني 7/1 ميليون واحد اعلام شده است كه در 5 سال برنامه بايد ساخته شوند تا نياز به مسكن رفع گردد. مطالعاتي كه بايد در اين باره انجام انجام گردد، متغيرهائي دارد كه عبارتند از: جمعيت، درآمد و سياست‌ها.

- معيارهاي نقد سياست ها :‌معيارهاي نقد سياست ها در اين مقاله بشرح زير است.